ホーム  >  売却に良くある質問

売却のご相談フォーム

ご売却時、よくある質問

◆売却や税金など、お金に関するご質問
   Q:売却物件の査定価格はどうやって決まるの?
   Q:不動産売却にかかる費用は?
   Q:媒介報酬(仲介手数料)はどれくらい?
   Q:不動産売却にかかる税金は?
   Q:買換えに必要な条件はありますか?
   Q:家を売却するための広告料は必要ですか?
◆契約や手続きに関するご質問
   Q:売却を依頼するときの契約は?
   Q:自宅が共同名義になっている場合は、どの様な手続きが必要ですか?
   Q:家の権利証が無い場合はどうしたらよいですか?
   Q:物件を引き渡す時の注意点はありますか?
◆売却時の生活に関するご質問
   Q:家に住みながら売却は可能ですか?
   Q:家の売却を周囲に知られたくないのですが、売却は可能ですか?
   Q:カギを預ける必要はありますか?
◆売却物件に関するご質問
   Q:物件売却成功のコツはありますか?
   Q:不要品(家具など)がある場合、どうしたらよいでしょうか?
   Q:住宅設備(エアコン等)に不具合がある場合、修理は必要ですか?
   Q:売却前に家のリフォームは必要ですか?


Q:売却物件の査定価格はどうやって決まるの?
A:査定価格は、売却物件の近隣で最近取引のあった事例を参考にして価格を選定し、当社の基準・実績と照らし合わせて基本価格とします。

査定価格の算出の基準は、
・場所に関して:利便性(駅までの距離)や周辺環境(商業施設や学校までの距離・歩行の安全性)等を参考にします。
・土地に関して:敷地の形状や土地面積および前面道路に係る事項(道路の方角・接道の長さ・道路幅員)等を参考にします。
・建物に関して:築年数や延床面積および部屋数・使用状況や管理状況、建物の構造や建築方法等を参考にします。

上記事項の他にも様々な要因がありますので、地域に精通した専任スタッフにご確認いただくことが望ましいと思います。もちろん査定は無料です。通常は誰もが希望売却価格を高めに設定します。しかし不動産会社が出す「査定価格」は、売れると判断した価格を選定するため希望に合うとは限りません。また、実際の成約を見ても「査定価格」に近い価格で売り出した人ほど早く成約している傾向があり、やはり最終的には価格が勝負という場面が多いようです。「販売価格」をあまり高く設定してしまうとなかなか買い手が見つからず、最終的には時間も長引き、価格も大幅値下げせざるを得ない状況になってしまいます。

このページのトップへ

Q:不動産売却にかかる費用は?
A:

一般に下記の項目に費用が発生します。

契約時 印紙税 売買契約書に貼る収入印紙代(売却金額によります)
登記時 登録免許税 売買契約書に貼る収入印紙代(売却金額によります)
司法書士報酬 登記手続きに係る報酬
登録免許税 未登記部分がある場合、土地測量や分筆の登記費用
土地家屋調査士 上記に伴う登記手続きに係る報酬
仲介 不動産会社に支払う仲介手数料
所得税・住民税 不動産を売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税・住民税がかかります。
ただし居住用の資産をご売却の場合は、3,000万円までの特別控除や、所有期間が長ければ税率が軽減される特例を選択できる場合があります。
この項目以外にも費用のかかる場合がございます。詳しくは弊社スタッフにお問合せ下さい。
このページのトップへ

Q:媒介報酬(仲介手数料)はどれくらい?
A:

宅地建物取引業法及び建設省の告示によって上限が定められています。

売却価格が200万円以下の場合、価格の5.25%(消費税込)
売却価格が200万円~400万円以下の場合、価格の4.2% + 21,000円(消費税込)
売却価格が400万円を超える場合、価格の3.15% + 63,000円(消費税込)となります。

このページのトップへ

Q:不動産売却にかかる税金は?
A:

不動産を売却した場合、売却額によっては税金がかかる場合があります。今の住居を売った結果、売却益が出た場合は、その売却益
(譲渡所得)に対して所得税がかかります。譲渡所得とは「売却価格-取得費(購入価格+諸費用-減価償却費)-売却費用」で算出されます。この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。


1)

3,000万円特別控除
現在の住まい(譲渡資産)を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件(概要)を満たす必要があります。
・ 居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
・ 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと


2)

居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)
所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率(分離)課税の適用も受けることができます。課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とにわけて、所得税・住民税が軽減税率により算出されます。


3)

特定の居住用財産の買換え特例
現在の住まいを売却し、新しい住まいに買換えた場合に、新居の価格が売却価格以上の場合、売却時の所得がなかったものとされ所得税はかかりません。売却価格が新居の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。この特例の適用を受けるには、次のような基準を満たす必要があります。
・所有期間が10年を超える居住用財産を売却すること
・本人がその建物に通算して10年以上居住していること
・直系血族など特別の関係にある者への売却でないこと
・新居の居住用部分の面積が50m2以上240m2以下であること

なお、居住していた父母などから相続により取得した居住用財産で所有期間が10年超、居住期間が30年以上であれば、同様の特例が適用されます。ただし、新居の購入価格と売却価格の差額が3,000万円以下の場合は、税金の控除を受けることが可能です。また、購入価格よりも売却価格の方が低い場合は、税金の納入義務は発生しません。

このページのトップへ

Q:買換えに必要な条件はありますか?
A:

新たな新居に住み替える場合は、現在の住宅ローンを全て返済する必要があります。


1)

現在の住まいを売却して新居の購入を行なう場合は、現在のローンを返済できる金額で今の住まいを売却する必要があります。
それが難しい場合は、自己資金で差額を補うか、銀行の買換えローンを利用します。


2)

買換える住宅用の頭金を用意できる
最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意して住宅ローンを組む必要があります。
売却により現在のローンを全て返済、その上で、頭金に充当する現金が用意できなければなりません。

このページのトップへ

Q:家を売却するための広告料は必要ですか?
A:

新聞チラシや住宅情報紙などの広告掲載料は全て当社負担となりますので、売主様に費用は一切かかりません。ただし、お客様のご要望で特別に広告掲載を行う時などには、ご負担いただく場合がございます。

このページのトップへ

Q:売却を依頼するときの契約は?
A:

売却を依頼する場合は、売主様と不動産会社とで「媒介契約」を結びます。「媒介契約」とは売主様が物件を売却する際に、売却に関する業務を不動産会社に委託する契約のことです。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。


1)

専属専任媒介契約
依頼者は目的物件の売買を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。また、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。契約締結後は、物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)に登録します。依頼者に対しては、1週間に1度以上の文書による報告義務があり、この契約有効期間は3ヵ月間です。


2)

専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。しかし、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。契約締結後は、物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構(レインズ)に登録します。依頼者に対しては、2週間に1度以上の文書による報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。


3)

一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅地建物取引業者(不動産業者)は売却を依頼された場合、媒介契約書を締結し依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐためです。

このページのトップへ

Q:自宅が共同名義になっている場合は、どの様な手続きが必要ですか?
A:

特別な手続きは必要ありませんが、共同名義の場合は夫婦に限らず共有者全員が売却に同意している必要があり、登記委任状や契約書などへの署名・押印は原則としてすべて本人が行います。契約の際は、実印・印鑑証明書などもそれぞれご用意いただく必要がございます。

このページのトップへ

Q:家の権利証が無い場合はどうしたらよいですか?
A:

権利証を紛失してしまった場合は、司法書士に依頼して保証書を作成する必要がございます。専門のスタッフにご相談いただければ対応いたします。

権利書に変わるもの・・・登記識別情報
権利の登記を申請する時に、以前は権利書(所有権の登記済証)と印鑑証明書を法務局に提出していました。これは権利書と印鑑証明書を持っていることが、不動産の所有者である証拠とみなされていたからです。
 ところが、役所の手続はすべてインターネットでもできるようにしようという、国の方針が打ち出されると、物理的な権利書はインターネットでの受け渡しができないために 廃止されることになりました。紙の権利書の替わりに使われるのは、数字とその他符号を組み合わせた12文字の符号である登記識別情報です。 今後は登記を申請する時に、この12文字の符号を提示することと、本人の証明書(電子署名か、従来の印鑑証明書)を添えることが不動産の所有者である証拠となります。
 権利書は、不動産所有者であることを証するモノでしたが、登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「合い言葉」的な情報です。
 登記識別情報は再発行及び番号の変更はできません。登記識別情報は、今後 権利の移転や担保の設定の登記などにおいて、繰り返し使います。
 また権利書は一つの申請に一つしか発行されませんでしたが、 登記識別情報は不動産ごと、権利者ごとに発行されます。たとえば土地付き家屋を夫婦で共有する場合、権利書(所有権の登記済証)は1通しか交付されませんでしたが、登記識別情報は、 土地の夫分,土地の妻分,建物の夫分,建物の妻分の計4通発行され、妻と夫がそれぞれ管理することになります。
 登記識別情報はわずか12桁のコードあり、悪意の第三者が簡単に写し取ることができますので、その管理には十分な注意が必要になります。

このページのトップへ

Q:物件を引き渡す時の注意点はありますか?
A:

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。引渡し時には固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。特にマンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。  

通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類(権利証、委任状、印鑑証明書)を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

このページのトップへ

Q:家に住みながら売却は可能ですか?
A:

もちろん住みながらでも売却は可能です。住まいの売却と新居の購入とは並行的に進めていくのが理想ですが、実際はどちらかを先に進めなければならないケースがほとんどです。どちらを先に進めるのが良いかは、個々の事情によって異なります。

売却を先に進めた場合は、売却価格が決まってから買換えの住宅を探すことになるので、資金計画に狂いがなく安全に取引を進めることができます。しかし売却が決まっているので、自宅を引き渡すまでに次の住宅を決めなければならず、決まっても未完成の場合は仮住まいが必要になるケースもあります。

購入を先に進めた場合は、自宅の引渡し時期を気にせず、新居をじっくり探せます。また、購入する住宅によっては、買換え特約や買取保証を不動産会社が付けてくれることもあります。しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならないケースや、売却が長引いたために売却する住宅と買換える住宅との二重のローンを背負うこともあります。現状は、中古物件の場合、多くのお客さまが住みながら売却をされています。

このページのトップへ

Q:家の売却を周囲に知られたくないのですが、売却は可能ですか?
A:

新聞チラシやポスティングを行わなくても売却は可能です。消費者の目に触れることなく店舗内でのみのご紹介や、不動産業者専用のネットワークシステムに目的物件を登録を行うことで、幅広く購入希望者を探すことができます。

このページのトップへ

Q:カギを預ける必要はありますか?
A:

売主様が居住中の場合は必要ありません。購入のお客様が内覧を希望される場合は、あらかじめ訪問日時のご連絡を入れた後、案内を実施します。空家の場合ならば、弊社に鍵をお預けいただいた方が煩わしさがなくなると思います。

このページのトップへ

Q:物件売却成功のコツはありますか?
A:

物件売却成功のコツは、まず状態の良い住まいを維持すること。手入れの行き届いた住まいは、査定価格も高くなります。自身が買う立場になった場合、汚い家よりは綺麗な家を選ぶのは当然だと思います。また、隣地や道路などの敷地の境界を明確にすると、買主に購入後のトラブルがないという安心感を与えます。そして何よりも大切なのが、適正な価格での査定、販売を行うことです。市場調査が十分でなく相場より高い物件を出してしまうと買い手は付かなくなります。不動産会社の査定書の内容をしっかり確認し、ご自身でもいろいろと調べて見る事も大切です。

このページのトップへ

Q:不要品(家具など)がある場合、どうしたらよいでしょうか?
A:

新居に持っていかれない物は買主様と相談することをお勧めします。買主様が引き取ることを希望しないものについては、売主様が処分しなければなりません。

このページのトップへ

Q:住宅設備(エアコン等)に不具合がある場合、修理は必要ですか?
A:

特に必要ありませんが、一般的に使えない状態のものを受け取る方はいらっしゃらないので、修理しないのならば撤去を希望される買主様が多いと思われます。また、設備の中でも給湯器のような日常生活に不可欠なものに不具合がある場合、買主様はあまり良い思いはしないので、この場合は事前に修理しておくことをお勧めします。

このページのトップへ

Q:売却前に家のリフォームは必要ですか?
A:

特に必要はありませんが、売主様からご相談があった場合には、弊社スタッフがご提案いたします。

ページトップへ